Principales conclusions

• D’après les données les plus récentes, 63 % des locataires des plus grandes régions métropolitaines des États-Unis ne sont pas propriétaires (contre 61 % l’an dernier).
• La majorité des locataires n’ont pas les moyens de posséder une maison où ils vivent dans 205 métros sur 260 (78%)
• Au moins 90 % des locataires ne sont pas propriétaires d’un logement dans 16 zones métropolitaines américaines, dont neuf en Californie
• Dans deux zones métropolitaines, Prescott, AZ et San Luis Obispo-Paso Robles, CA, moins de 1 % des locataires seraient en mesure de se permettre d’acheter et de posséder une maison à prix médian
• Kalamazoo-Portage, MI, Jackson, MI et Johnstown, PA sont les trois seuls métros où plus de 80% des locataires pourraient se permettre de posséder une maison

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En 2022, une étude de Porch, une entreprise nationale de services à domicile, trouvé 61 % des locataires aux États-Unis n’étaient plus propriétaires, ce qui signifie qu’ils n’avaient pas les moyens d’acheter et de posséder une maison dans la même ville où ils louaient.

En 2023, l’application de la même méthodologie de cette étude aux données les plus récentes sur les propriétaires a donné une estimation de 63 %. Autrement dit, aujourd’hui, près des deux tiers des locataires n’ont pas les moyens d’acheter une maison dans le métro où ils habitent.

Pour mieux comprendre ce nombre énorme, nous avons examiné l’abordabilité du logement en comparant les revenus des locataires aux prix des maisons en utilisant les données les plus récentes disponibles pour 260 régions métropolitaines aux États-Unis.

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Les prix des maisons ont chuté, pourquoi les maisons ne sont-elles pas plus abordables ?

Même si les prix des maisons chutent depuis meilleure partie de l’année dernière et puis continué leur déclin en 2023, l’abordabilité du logement ne s’est pas améliorée. En fait, les choses se sont aggravées pour les futurs propriétaires au cours de la dernière année.

À la fin de l’année dernière, l’indice d’accessibilité au logement de la National Association of Realtors atteint son point le plus bas depuis 1965. Il n’a pas été aussi difficile pour une famille à revenu moyen de se qualifier pour un prêt hypothécaire sur une maison au prix moyen depuis plus de six décennies.

Pourquoi une baisse des prix des maisons n’a-t-elle pas entraîné une plus grande accessibilité?

Pour commencer, les taux d’intérêt hypothécaires sont à 6,65 % selon Freddie Mac — le le plus élevé ils l’ont été depuis la Grande Récession. Cela signifie que les remboursements hypothécaires potentiels pour les acheteurs seraient beaucoup plus élevés qu’ils ne l’auraient été il y a quelques années à peine.

« Il n’a pas été aussi difficile pour une famille à revenu moyen de se qualifier pour un prêt hypothécaire sur une maison à prix moyen depuis plus de six décennies. »

Deuxièmement, il n’y a pas assez maisons de départ abordables. En partie, c’est parce qu’il y a simplement pas assez de maisons à vendre en général après un achat pandémique frénésie. En plus de cela, il y a tout simplement, un manque de nouvelles maisons bon marché. À peu près 63% de toutes les maisons américaines se vendaient plus de 400 000 $ à la fin de 2022.

Enfin, il y a le problème omniprésent de l’inflation et de l’augmentation du coût des biens, des services et des loyers, laissant moins d’argent dans les poches des Américains. Malgré chute à 6,5 % ces derniers moisc’est encore bien plus élevé que les 1 à 2 % d’avant la pandémie.

Maintenant que nous en savons plus sur les raisons pour lesquelles le logement est de moins en moins abordable, voyons où tout cela laisse les locataires américains désireux d’acheter une maison en 2023.

Plus loin hors de portée : la majorité des locataires n’ont pas les moyens de posséder une maison dans 205 métros sur 260

Pour estimer le pourcentage de locataires hors prix, nous avons supposé un scénario dans lequel un acheteur pour la première fois 6% de la valeur de la maisona obtenu un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans avec une 6,65 % taux d’intérêt (un taux moyen), et visait à maintenir les remboursements du crédit immobilier à un maximum de 30% des revenus du ménage, selon le fameux Ligne directrice sur le logement et le développement urbain.

« … dans deux grandes régions métropolitaines des États-Unis, la part des locataires qui n’ont plus accès à la propriété est de 99 % ! »

Avec les niveaux de revenu et les prix des maisons actuels, ce scénario est totalement inaccessible pour la majorité des locataires dans 205 des 260 régions métropolitaines des États-Unis. C’est dans près de huit des dix (78%) régions les plus peuplées d’Amérique où les locataires n’ont aucune chance réaliste d’accéder à la propriété.

Dans l’étude Porch de 2022, il y avait 184 métros où l’accession à la propriété était inabordable pour 50% ou plus des locataires qui y vivaient.

Cette augmentation globale semble suggérer que la crise de l’abordabilité ne s’aggrave pas seulement dans les zones déjà aux prises avec des logements abordables, mais s’étend en fait à davantage de régions métropolitaines à travers le pays.

Mission impossible : dans deux métros, l’accession à la propriété est irréalisable pour 99 % des locataires

L’étude de l’année dernière a découvert 13 grandes régions métropolitaines des États-Unis où au moins 90 % des locataires n’auraient pas pu s’offrir un logement en fonction de leurs revenus. Cette année, ils sont 17 !

Ce qui est différent dans les conclusions de cette année, cependant, c’est que dans deux grandes régions métropolitaines des États-Unis, la part des locataires qui n’ont plus accès à la propriété atteint le chiffre stupéfiant de 99 % !

Ces zones sont San Luis Obispo-Paso Robles, Californie et Prescott, Arizona, où les prix des maisons sont prohibitifs pour être abordables pour la majorité absolue des personnes qui louent dans ces zones. Les maisons à San Luis Obispo et dans la région étant inabordables sont rien de nouveaumais la baisse de l’accessibilité en Arizona et à Prescott, en Arizona, est une chose qui a commencé à se produire récemment, selon rapports locaux.

Sur les 17 endroits aux États-Unis où le revenu de 90 % des locataires les empêcherait de pouvoir s’offrir une maison, neuf se trouvent en Californie avec des villes comme Los Angeles (94,3 %), Salinas, Californie (92,9%) et San Diego (92,6%) tous avec une apparition sur la liste.

Hawaii et Colorado ont chacun deux métros sur cette liste, mais, assez étonnamment, il en va de même Charleston-North Charleston, SC, où quelque 91,6 % des locataires ne sont plus propriétaires. Il s’avère que le logement a été trop cher dans la région pendant un certain tempsmais le gouvernement local semble être intervenir et bâtiment des maisons plus abordables, selon les rapports.

Le modeste Midwest : deux métros du Michigan parmi les trois endroits les plus abordables pour les locataires

Comme l’année dernière, Johnstown, Pennsylvanie mène le peloton en termes d’abordabilité du logement local pour les personnes ayant des revenus de locataire typiques. Près de 90 % des personnes qui louent dans la région gagnent suffisamment pour faire face aux coûts d’accession à la propriété s’ils devaient acheter une maison dans la région.

Les deux seules autres régions métropolitaines où la possession d’une maison sans remboursement dépasse le seuil d’abordabilité de 30 % du revenu du ménage se trouvent dans le Michigan. Ces endroits sont Jackson, Michigan(11,9%) et Kalamazoo-Portage, MI (13,3%).

En regardant les 10 zones les plus abordables pour les locataires qui cherchent à sauter sur une échelle de logement sans se ruiner, cinq se trouvent dans le Michigan ou l’Illinois, tandis qu’un total de trois existent en Pennsylvanie.

Voir toutes les données par vous-même

Pour voir à quel point l’accession à la propriété est abordable pour les locataires de votre ville ou de votre métro, consultez le tableau ci-dessous.

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Méthodologie, sources de données, calculs et hypothèses faites

Les niveaux de revenu des ménages locataires et leur pourcentage de tous les ménages dans chaque région métropolitaine sont tirés de la publication de 2022 du Supplément socio-économique annuel de la Current Population Survey, disponible via Série intégrée de microdonnées à grande diffusion (IPUMS). Les prix des maisons ont été tirés de Zillow.

Le % de locataires « hors prix » a été calculé comme le pourcentage de locataires dans chaque région métropolitaine dont le revenu ne serait pas suffisant pour maintenir les remboursements hypothécaires potentiels à 30 % du revenu mensuel brut (Source : Département du logement et du développement urbain des États-Unis).

Les remboursements hypothécaires ont été estimés en utilisant les hypothèses suivantes :

Illustrations de Daniel Fishel